Уряд Естонії готує суттєві зміни до законодавства, які обмежать можливість громадян Росії та Білорусі без постійного дозволу на проживання купувати нерухомість у цій країні. Ці рішення ухвалено на тлі триваючої війни Росії проти України, коли міністерство внутрішніх справ Естонії виявило реальні ризики використання житла не лише як інвестиційного активу, а й для розвідувальних цілей або політичного впливу. Важливо розуміти, що право власності на вже придбане майно не обмежують, а заборона не позбавляє людей наявних нерухомості, лише закриває шлях до нових угод для певної категорії покупців.

Попередні правила вже обмежували купівлю в окремих зонах, зокрема на островах та в прикордонних регіонах, але не охоплювали квартирну власність. Нові поправки закривають ці прогалини, розширюючи контроль на всі типи житла. Крім того, законодавство передбачає ретельну перевірку кінцевих власників компаній, щоб унеможливити обхід правил через підставні структури. Такий підхід базується на об'єктивній загрозі безпеці, а не на колективній відповідальності, що вже застосовують у країнах Балтії та Північної Європи.

Згідно з пояснювальною запискою, зміни почнуть діяти з 1 січня 2027 року. Обмеження не стосуються тих, хто має довгостроковий дозвіл на проживання в Естонії. Цей статус надають після тривалого проживання та успішних перевірок, тому таких людей вважають менш ризиковими. Вони зможуть і надалі купувати, продавати, орендувати, дарувати та успадковувати нерухомість за існуючими правилами, які для них не змінюються.

Уряд також залишає за собою право надавати індивідуальні дозволи у виняткових випадках, пов'язаних з державними або гуманітарними причинами. Станом на квітень 2025 року в Естонії було зареєстровано понад 36 тисяч власників нерухомості з Росії та 896 — з Білорусі. Оцінюється, що нові правила можуть зачепити близько 600 угод на рік, але не матимуть відчутного впливу на ринок нерухомості в цілому. Подібні заходи були впроваджені й у Фінляндії ще у липні 2025 року, де міністр оборони назвав це важливою реформою для посилення національної безпеки ще до повномасштабного вторгнення в Україну.